无证违规销售1200余套 排队场面壮观
融创象湖壹号项目因无证认筹屡见报端，但其违规行为不但没有收敛，反而更加肆无忌惮。6月18日上午，融创象湖壹号在会展中心轩辕厅无证开盘1200余套，被称最牛“图纸房”。
据了解，此次融创象湖壹号推出别墅、洋房、小高层、高层等产品，价格9000--29000元/平，可谓白沙区域的“豪宅”。
针对客户，项目推出了“0元入会，会员升级”等优惠条件，以此来吸引意向购房者。
监管缺失 房管局默认其违规行为
据调查，融创象湖壹号项目工程仅出地面，完全不符合预售的条件，为什么没有证件就可以销售?
根据此前的媒体报道称：“记者就该项目违规情况咨询郑州郑东新区房管局审批科时,一工作人员的话让记者很是诧异。“融创美盛象湖壹号,这个公司我知道,预售证是没有办,但办没办也没啥事儿,可以买。排号的时候,我们这边也有同事在那买了,优惠力度应该和你们一样,都是优惠两个点。该工作人员表示可以放心购房。”
楼市有风险 专家提醒购房需谨慎
但凡市场都有风险，“房市”概莫能外。“房市”的双重风险一方面表现在开发商的投资风险，另一方面表现在购房者的投资风险。可商品房预售制度自打诞生之日起就带着十足的“傲慢与偏见”。1994年，我国城市开始实施商品房预售制度，其目的是为项目开发进行低成本融资，为开发商分散风险，刺激“房市”。预售的结果房市火了，可开发商的风险却转移到了购房者头上。
调查显示，80%以上的房地产纠纷源于预售制度，这项制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是，诱发了延期交房、抵押房再预售、预图纸房简介售房再抵押的现象。另外，商品房预售制度还给恶意炒房者留下了巨大的炒作空间，进一步推高了房价。
“图纸房”热卖，“畸形官”当查。因为“图纸房”热卖必然是地方官员执行国家政策的走空，必然是部门官员监督的失落，他们之所以如此，就是因为当地政府官员在这种热卖的过程中，是最大推动者和受益者。
相关权威专家表示： “图纸房”是危险房，是灾难房，是虚无缥缈的空中楼阁房，这样的房子一旦遭遇“官场地震”“开发商逃跑”“资金链条断裂”等“大火”就必然会被烧的一干二净，就必然烧出地方百姓的抱怨，地方土地的荒芜，地方市场的萧条。“图纸房”提醒我们，国家控房政策的落实必须彻底，不能让三线城市成为被遗忘的角落，国家政策的落实必须提防那些“畸形官”。(来源： 中原网 )
此前报道：
融创美盛“象湖壹号”无预售证交万元公开认筹 郑州房管局:属违规销售
央广网河南分网消息 (本网特别报道组) 按照规定,房地产开发企业未取得商品房预售许可证,不得有任何预售行为,不得向预购人收取任何预订性质的费用。如果房地产商进行售房就属于违规行为。去年七月底,郑州市住房保障和房地产管理局公开表示,下半年将对违规售房行为作为查办重点。但近期记者发现,河南郑州仍有房地产开发商以各种新招变相违规售房,“挑战”相关执法部门执法权威。
近日,郑州市民李先生向本网反映称,位于郑州市金水东路与雁鸣路交会处融创美盛“象湖壹号”房地产项目在未取得预售许可证的情况下,交两万元或者三万元以认筹、办理会员等形式卖房。李先生表示,自己也交过认筹金并办理了VIP会员卡。
记者根据反映人所反映的情况在网上检索发现,当地媒体5月19日报道显示,融创美盛象湖壹号5月15日公开会员升级,首日引千人冒雨抢筹!大平层189㎡、高层80-139㎡,交两万元升级金;叠墅310㎡、6层洋房130-237㎡、11层小高层139-145㎡,交三万元升级金,升级即享开盘额外2%优惠,直至当天认筹结束,现场1398组客户成功升级。
5月24日,记者在金水路与农业南路交汇处美盛中心一层融创美盛项目接待中心了解到,融创美盛“象湖壹号”为郑州市融创美盛房地产开发有限公司开发,项目位于金水东路与雁鸣路交会处,属郑东新区辖区。该公司项目总占地面积537亩,一期“象湖壹号”占地118亩,其中,6栋高层,2栋小高层,14栋洋房,2栋叠加别墅。交房时间为2018年5月30日。
“高层均价每平方在10000元左右,小高层每平方在12000元左右,洋房在14000元左右每平方(并以89、122、139平方的房子计算出每套的总房款金额)。预计(象湖壹号)开盘时间为今年6月底,5月15日已经开始认筹,交两万只能选高层房子,交三万可随意挑选,并在总房款的基础上优惠2个点。”一销售经理介绍说。她还告诉记者,已经有很多客户成功认筹,自己和亲戚各交了两万元,现在优惠力度比较大,你若定下,原优惠除外总房款数额上再给你减两千元。该销售人员极力劝说记者当天交款。
五证是否齐全?该销售经理直言不讳的称,预售证还没有,其他证件都有,并拿出其它证件的复印件展示给记者看。随后,记者以有事为由离开现场,当天,记者在郑州市房管局办事大厅印证了象湖壹号项目确实未取得预售许可证的事实。
但记者就该项目违规情况咨询郑州郑东新区房管局审批科时,一工作人员的话让记者很是诧异。“融创美盛象湖壹号,这个公司我知道,预售证是没有办,但办没办也没啥事儿,可以买。排号的时候,我们这边也有同事在那买了,优惠力度应该和你们一样,都是优惠两个点。”该工作人员表示可以放心购房。
房地产开发商在未取得预售许可证的情况下到底能否通过认筹、排号、认购、内部团购、意向金、VIP会员等形式收钱售房?随即,记者向郑州市房管局965559服务热线进行咨询并举报,工号为1071号工作人员表示,认筹排号概念比较模糊,界定起来比较困难。员工内部认筹可以理解,但面向社会公开认筹,按理论上来说是不允许的,但这种形式也比较普遍,如果有业主投诉的话,我们可以进行稽查。
5月24、27日,郑州市房管局该工作人员向记者回复称,融创美盛“象湖壹号”公开认筹行为属于违规销售。“不管以什么样的形式面相社会公开认筹收取房屋相关费用都属于违规销售行为。按照我们内部流程要求,必须有投诉主题,谁举报谁举证,我们只接受实名举报。如果有业主投诉,必需拿着票据及录音录像等相关证据材料到我们监察队进行实名举报,监察队将会介入调查。”
近几天,记者曾多次接到象湖壹号销售人员的电话,催促记者抓紧认筹,交两万、三万都可以,开盘后若真不想要了可以全额退款。该销售员还特意叮嘱让记者要把握机会,优惠活动到月底就要截止了。违规销售仍在继续,监管部门会不会进行查处?本网将继续关注!
专家提醒说,认筹金只是房产商为缓解资金压力,想出的临时筹款方法,是违法的。如果房产商的项目出现问题,卷款而逃,受损失的只能是上交认筹金的消费者。
据媒体此前报道,“中国房企百强”利海集团仅郑州的三个项目因种种问题停工,涉及近3000户业主;而青岛、长沙项目还长期拖欠工程款,其中长沙项目拖欠施工单位工程款过亿元,涉及超过千名业主及认筹客户。其中,不乏众多认筹客户一同走向艰难的维权道路。
该公司在各地项目出现一系列停工和欠款事件,令外界颇为不解。因为在2014年之前,广东利海集团还是负债率良好的企业。数据显示,2012年12月31日,广东利海集团总资产124.97亿元(其中流动资产114.15亿元),净资产79.3亿元,资产负债率36.48%。2013年12月31日,广东利海集团(合并报表)总资产138亿元,净资产83.1亿元,资产负债率为39.8%,2013年营业收入为40.8亿元。
就这样一个中国房企百强的集团公司仅在河南郑州的近几年期间,从其资金链断裂,形成烂尾楼等等问题引发业主艰难维权;郑州的利海雁鸣湖壹号、利海托斯卡纳、利海财富广场三个项目全部沦陷。业主围堵郑州房管局四天四夜,导致郑州房管局四天不能办公。涉及该公司的各类维权事件不仅引发公众热议,也造成恶劣的负面影响,并造成全国性的维权事件,其中的利害关系令人深思。(来源： 央广网 )
从郑州“象湖一号”无证销售看融创的“吸金大法”
郑州“象湖一号”于2016年6月18日“盛大开盘预售”，据传开盘销售过千套房源，开发商“郑州市融创美盛房地产开发有限公司”冻结收取购房客户首付款数亿元。之前通过几个月的营销排号，收取数千名客户的VIP排号“诚意金”上亿元。老孙也被售楼工作人员所描绘的楼盘的高大上、稀缺性所吸引，更重要的是对房地产开发上市公司“融创中国”品牌的信任!心想“作为全国知名房地产开发上市公司，总不会忽悠人吧?”，于是一口气排了两个洋房一个大平层三个号，确保能选中一套中意的房源。殊不知，老孙和其他数千名客户一样，轻易落入了融创中国精心布局的“圈套”。
“象湖一号”楼盘位于郑州市中牟县金水东路与雁鸣路交会处东南角，距离郑州有十几公里，地理位置并不优越。几年前，本土的开发商“郑州美盛房地产开发有限公司”拿地后，以“美盛天境”项目名义推向市场，恰好老孙当时的办公室就在美盛公司开发的写字楼办公，每天路过设在写字楼大堂楼盘展示处，几个月时间发现市场反应冷淡，前来咨询预定的客户寥寥。2016年初，忽然发现融创中国和美盛合作开发该楼盘，“美盛天境”摇身一变成了“象湖一号”，对外开始了大规模的营销攻势。什么“白沙组团”了、什么“省政府新址”了、什么“与象湖为邻”了等等!郑州作为一个缺水的城市，能依湖而居邻水而居，像楼盘销售人员所描绘的晚饭后携家人沿湖散步，欣赏湖光美景，确实能打动人。为保险起见，老孙去实地查看，发现楼盘距离象湖的距离还有四公里，算一下晚饭后徒步四公里沿湖散步后再徒步返还，估计也到半夜了，临湖而居欣赏湖光美景似乎与现实有些遥远。
融创中国主导推出“象湖一号”后，依托于其娴熟的营销手段，迅速在郑州刮起了一阵旋风，VIP排号缴纳诚意金的客户每天人满为患，保守估计数千名客户每个号缴纳了2-3万元的所谓“诚意金”，预计收款过亿元。面对如此热度，2016年6月18日，开发商融创美盛也顾不上原来给客户的开盘前会建好样板间供客户参观的承诺，在没有取得“房屋预售许可证”的情况下就在郑州会展中心轩辕厅举行了数千人参加盛大的开盘仪式。安检、领取排号、入场、摇号、夫妻前来只能去一人选房、选房只给两分钟，客户的心理其实尽在开发商的掌控之中，在紧张又感到幸运的气氛中，被摇中号码的客户争相恐后的选房交款，哪里还顾得上问开发商是否有“房屋预售许可证”，每个选房客户缴纳了数十万至上百万的首付款，融创美盛开盘销售房源过千套，违法违规冻结收取客户首付款数亿元。老孙三个号码竟然前三十轮没有摇上一个号码，当时还感到十分失落，可见当天的热闹程度。当更多的没有选上房子或放弃选房的客户要求退还缴纳的诚意金的时候，第一周先被告知刚开盘办手续的太多，公司尚未出台退款的流程，希望客户一周后办理。一周后客户再次要求办理退款手续时，被告知按照他们正规公司的正规流程，需要履行各种审批手续，要30个工作日内才可以完成退款，而且没有任何利息和补偿。三十个工作日就是一个半月时间，加上开盘前客户交款的时间，客户的资金被无良开发商无偿占有了2-3个月甚至更长的时间。至此，融创中国已经彻底撕去了遮羞布，赤裸裸的露出了无良开发商贪婪的本性。什么法律、法规、规章、细则，在贪婪面前都失去了约束和效力!
融创美盛作为“象湖一号”开发商，具体违反了哪些法律、法规、和规章，应承担哪些法律责任，老孙逐一为大家分析：
根据法律法规规定，城市商品房预售，需要取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，还必须取得商品房预售许可证，即通常所说的“五证”。
建设部《城市商品房预售管理办法》第十三条规定，开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
国务院所颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。第三十九条规定：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。融创美盛在没有取得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，冻结收取客户数亿元款项，其违法所得应予没收，并给与已收取的预付款1%以下的罚款。
国家住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
综上所述，“象湖一号”开发商“郑州市融创美盛房地产开发有限公司”在没有取得商品房预售许可证的情况下违规进行商品房销售，明显违反了相关法律、法规、部门规章、司法解释之规定。应承担的法律责任如下：
1、由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款1%以下的罚款;
2、客户缴纳预付款、诚意金、定金等通过认购、订购、预订、排号等方式缴纳款项的，按照法律关于定金的规定处理，如因开发商的原因导致合同商品房买卖合同不能订立的，应该双倍返还定金。
3、如果因开发商故意隐瞒没有取得“商品房预售许可证”的事实向买受人出售房屋，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
“融创中国”作为国内知名房地产开发企业，作为一家在香港上市的公众公司，本应以遵守法律、合规经营为己任，以树立公众公司的良好行业形象为己任。遗憾的是其反其道而行之，公然在“象湖一号”没有取得“商品房预售许可证”的情况下大肆公开销售商品房，违法冻结收取客户资金数亿元。其行为明显违法违规，在客户要求退款时，其态度和制定的退款政策及其傲慢无礼，扮演了一个无良开发商的角色和行径。
